Mutuo casa: cos’è la perizia

L’accensione di un mutuo ipotecario risulta essere una tappa pressoché obbligata per molti che decidono di comprare casa. Non avendo a disposizione la (sostanziosa) liquidità necessaria per l’acquisto, il compratore stipula un finanziamento a medio – lungo termine con un intermediario finanziario. Quest’ultimo anticipa la somma in unica soluzione, mentre il mutuatario si impegna a rimborsarlo nel tempo attraverso rate di importo costante o variabile.

Il mutuo ipotecario

Tale mutuo è detto “ipotecario” perché il pagamento delle rate è garantito da un’ipoteca su un immobile, di solito proprio quello che viene acquistato. Qualora il debitore risulti inadempiente, la banca ha diritto di rivalersi sull’immobile e di venderlo per ottenere quanto ancora dovuto.

Per questo il mutuante (l’intermediario) determina l’importo da concedere in base al valore dell’immobile da acquistare che viene stabilito in base a una perizia effettuata da un tecnico indipendente incaricato dall’intermediario stesso.

Appare evidente come si tratti di un’operazione fondamentale per ottenere il prestito, in quanto al suo esito è fortemente vincolata la decisione della banca.

Cos’é la perizia? 

La perizia è dunque un’operazione atta a stabilire il valore di un immobile al fine di consentire una valutazione, da parte dell’intermediario, sulla richiesta di mutuo (se erogarlo o meno) e per determinare le condizioni a cui eventualmente concederlo.

Questa valutazione del bene viene effettuata da un tecnico esperto di estimo catastale, dunque un libero professionista (talvolta un dipendente della banca), incaricato dell’intermediario allo scopo di valutare le caratteristiche dell’immobile e il suo valore utilizzando una serie di parametri e standard affidabili.

Il perito è un tecnico esperto del settore immobiliare e delle leggi in materia (ingegnere, architetto, geometra, ecc.): per avere valore legale, infatti, è obbligatorio che la perizia sia timbrata e firmata da un professionista abilitato ed iscritto ai relativi Ordini Professionali.

Appare evidente come la perizia sia un’operazione fondamentale per ottenere il prestito, in quanto al suo esito è fortemente vincolata la decisione della banca che potrà verificare se l’investimento è conveniente o meno, anche in vista del rischio di un futuro inadempimento del debitore e dell’eventualità di un recupero del credito.

I documenti per la perizia sulla casa

Anche se una delle prime operazioni compiute dal perito è il sopralluogo dell’immobile, al fine di rilevare le condizioni dei luoghi, lo stato di conservazione e manutenzione del bene nonché l’efficienza degli impianti, la perizia immobiliare dovrà essere sostenuta necessariamente da una serie di documenti ufficiali che consentono la verifica della regolarità edilizia e catastale e che dovranno essere allegati dal perito alla sua relazione finale per confortarne i risultati.

Solitamente, la banca chiede direttamente a colui che richiede il mutuo di depositare un’ampia documentazione riferita all’immobile dato in garanzia (atto di provenienza dell’immobile, schede e visure catastali, eventuali D.I.A. o concessioni edilizie, ecc.).

Tutti i documenti ufficiali sull’immobile possono comunque essere ottenuti dagli Uffici territoriali competenti della zona in cui sorge l’immobile, nonché richiesti al venditore che dovrà collaborare per consentire all’acquirente di inoltrare con successo la richiesta di mutuo alla banca.

Documentazione catastale

La documentazione catastale relativa all’immobile, ad esempio, consente di ricostruire la storia dell’immobile (dalla sua edificazione) e dei suoi proprietari succedutesi nel corso degli anni: tali documenti attestano l’adeguata registrazione catastale della proprietà e mostrano la sua planimetria ufficiale, così da poter verificare quali trasformazioni e modifiche strutturali sono state eventualmente effettuate negli anni e la regolarità di tali interventi.

Il perito potrà così verificare la corrispondenza tra i documenti catastali e lo stato reale dei luoghi, mentre tramite una visura ipocatastale o ipotecaria gli sarà possibile verificare se sul bene sono presenti altre ipoteche.

Legittimità urbanistico – edilizia

Indispensabili saranno anche i documenti da cui è possibile desumere la legittimità urbanistico – edilizia dell’immobile quindi la legittima costruzione, se è stato ultimato prima del 1° settembre 1967, se sono presenti i titoli abilitativi richiesti all’epoca e le necessarie autorizzazioni edilizie, quali sono  i materiali utilizzati per la costruzione, se il bene è oggetto di domanda di concessione edilizia in sanatoria e se ricorrono le condizioni per accogliere tale istanza e così via.

Appare evidente come anche l’acquirente benefici dei risultati della perizia, poiché in tal modo gli è possibile verificare se sta compiendo un buon affare ed evitare sgradite future sorprese (abusi edilizi, difformità e così via).

Il valore dell’immobile

Raccolti tutti i documenti e identificato il bene anche tramite il sopralluogo, il perito confronta i dati raccolti con quelli forniti dal richiedente il mutuo. Successivamente, il perito va a stimare l’immobile dopo averne valutato le caratteristiche (intrinseche ed estrinseche), la conformità urbanistica e catastale.

Il perito dovrà giustificare la sua determinazione del valore del bene precisano il metodo utilizzato per determinarlo, che tiene conto di diversi aspetti.

Il professionista incaricato verifica, non solo, il valore commerciale dell’immobile (presumibile prezzo di vendita), ma anche la sua commerciabilità, ovvero la sua vendibilità: capita spesso che immobili dall’elevato valore (viste le caratteristiche della struttura, gli impianti, le rifiniture e così via) non siano facilmente commerciabili, e questo è un aspetto che deve essere tenuto in considerazione.

In particolare, questi sarà tenuto a stimare il c.d. valore cauzionale che è inferiore al valore commerciale e si ottiene moltiplicando quest’ultimo per un coefficiente (solitamente pari al 90-95%) di forzato realizzo della vendita, utilizzato dalle banche a scopo cautelativo per verificare fino a che punto. l’immobile potrà garantire il mutuo.

Costi della perizia immobiliare

I costi della perizia tecnica sull’immobile sono nella maggior parte dei casi a carico del richiedente il mutuo che dovrà versarli al tecnico o alla società incaricati dalla banca di effettuarli. Di norma, si tratta di un esborso che oscilla tra i 100 e i 350 euro. A tale somma si dovrà aggiungere l’IVA al 22% oltre al contributo Cassa Previdenza (dal 2 al 4%) ed eventuali spese di viaggio del perito per raggiungere immobili situati in luoghi remoti.

Articolo tratto da: https://blog.casa.it/2019/09/29/la-perizia-per-il-mutuo-casa/?fbclid=IwAR3x45Hwbv5WrLfaJbjf_I812n1_wY8MGbJAhekSn6_CO4z93M8gX5QnMo0