Vendere Casa: come sanare la situazione catastale

Proprietari, notai, agenti immobiliari, amministratori condominiali e, a volte, costruttori, sono tutti in qualche modo interessati dal tema della sanatoria, ossia della regolarizzazione degli abusi edilizi; che si tratti di una compravendita o di un’altra situazione, la legge non ammette l’ignoranza degli abusi, che vanno in ogni caso sanati. Mediante la produzione di pratiche edilizie in sanatoria da parte di un consulente tecnico specializzato, come IL Consulente tecnico immobiliare, è possibile sanare, facilmente e ottimizzando i costi, vari tipi di abuso.

Il patrimonio edilizio del nostro paese è variegato per motivi di eredità storica (come dicevamo a proposito della sanatoria degli immobili rurali) e questo è particolarmente evidente nei centri urbani, che spesso risultano dalla sovrapposizione di più epoche storiche: si pensi alla varietà di stili che caratterizza il centro di Roma, come al lotto gotico di tante città antiche o addirittura la struttura romana dei centri storici più importanti.

Un proprietario può scoprire di possedere un immobile abusivo per diverse ragioni: c’erano anni in cui gli atti notarili erano anche per legge meno dettagliati, oppure capita, nel corso del tempo, di eseguire in buona fede dei piccoli lavori nel proprio appartamento che però, tecnicamente, risultano degli abusi; i casi possibili non si limitano a questi e nel seguito andremo ad ipotizzarne altri.

La legge impone a tutti di regolarizzare urbanisticamente e catastalmente qualsiasi situazione non conforme e non ammette l’ignoranza dell’abuso: sarebbe bene che i proprietari indagassero sulla regolarità dei propri beni custodendo licenze, autorizzazioni, schede catastali, etc., ma nella maggior parte dei casi ci si trova nella situazione di dover sanare un abuso quando si compravende ai giorni nostri.

Che questo avvenga per un uso diretto o per uno sviluppo immobiliare, la legge impone che all’atto notarile l’immobile sia sanato, a parte casi speciali che tratteremo, ed è quasi sempre possibile che questo avvenga con una DIA (Denuncia di Inizio Attività) in sanatoria o un atto equivalente dove è necessario che il tecnico sia specializzato per ridurre al minimo le responsabilità del proprietario o facente veci, oltre che degli oneri amministrativi: il tutto è possibile sviluppando le pratiche con metodologie diverse.

 

Ristrutturazioni edilizie interne ed esterne

Il Testo Unico sull’Edilizia (D.P.R. 380/2001) include, nell’elenco degli interventi subordinati a permesso di costruire:

gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.

Questi possono includere (ma non si limitano a) molti degli interventi che vengono svolti per il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’immobile, come, ad esempio, la modifica delle pareti perimetrali o il rifacimento del tetto con geometria finale diversa da quella originaria, come nel caso del recupero di un sottotetto in cui l’altezza finale risulti troppo bassa perché il locale sia definito abitabile.

Un caso particolare sono invece le ristrutturazioni in quelle che il Testo Unico chiama “zone omogenee A”, che altro non sono che i centri storici. La legge fa riferimento a cambi di destinazione d’uso, ad esempio nel caso si acquisti un immobile originariamente residenziale per trasformarlo in un locale commerciale, oppure a modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli paesistici (il Dlgs 42/2004 a cui si fa riferimento è il Codice dei beni culturali, che regola gli interventi sul patrimonio storico e culturale e definisce vincoli e responsabilità in merito).

Se sono avvenuti interventi di questo tipo in assenza delle necessarie autorizzazioni (permesso di costruire, DIA…) o in totale difformità da esse costituiscono un abuso edilizio. Può capitare di eseguire ristrutturazioni, in buona fede, non sapendo che certe opere hanno bisogno dell’autorizzazione. È importante valutare, grazie alla consulenza di un tecnico esperto, la sanabilità degli interventi, per evitare la demolizione forzata.

 

Ampliamenti o costruzioni

Un esempio abbastanza comune è la chiusura dei loggiati: il proprietario che, in buona fede, decide di chiudere il balcone o il terrazzo per ricavare un nuovo locale. Anche la semplice costruzione di una tettoia è assimilabile a questo caso, senza necessariamente chiudere lateralmente lo spazio aperto. La costruzione di un aggetto (come un bow-window) ma anche la variazione dell’impronta dell’edificio sul suolo pubblico (allungando le falde del tetto o un balcone) sono altri esempi di costruzioni subordinate ad autorizzazione.

In base alla legge, è essenziale in questo caso definire:

Se l’opera è stata eseguita in concessione oppure no, cioè se furono al tempo richiesti i permessi adatti (licenza di costruzione prima del 1977, concessione edilizia dal 1977 al 2001, permesso di costruire dal 2001 in poi)

Quanto l’opera sia difforme da quanto dichiarato nella concessione, ovvero quante variazioni essenziali intercorrono fra lo stato di progetto e lo stato di fatto (variazione della volumetria o della superficie di piano, modifica di parametri urbanistico-edilizi, mutamento della destinazione d’uso…)

In base a queste considerazioni, un tecnico esperto può valutare la sanabilità o meno dell’abuso. Sostanziale è soprattutto la questione della volumetria, in quanto gli strumenti di pianificazione urbanistica che si sono susseguiti nel tempo vincolano la cubatura edificabile oltre alla superficie di piano.

 

Modifiche degli esterni o degli interni del singolo immobile

Rientrano in questa categoria gli interventi non definibili di ristrutturazione, anche minori, che possono essere stati eseguiti in buona fede ma comunque da sanare in caso di compravendita. Parlando di modifiche agli esterni ci riferiamo, ad esempio, alla tinteggiatura, ma anche della modifica delle aperture (aggiunta o rimozione di porte o finestre che danno sull’esterno), così come degli interventi riguardanti il tetto (modifica del solo manto di copertura, perché come abbiamo visto la ristrutturazione è un caso diverso).

Gli interventi sugli interni, invece, possono riguardare la costruzione di tavolati o lo spostamento di qualche apertura interna (porte o finestre che non danno sull’esterno), come anche la suddivisione di una proprietà (che modifica quindi la superficie di piano) o l’abbattimento di solai (che modifica la cubatura, oltre alla superficie di piano).

Come sempre, è il raffronto con gli strumenti urbanistici dell’epoca di esecuzione dei lavori che consente di capire “quanto” l’abuso sia difforme e se sia sanabile. In alcuni casi, come la presenza di vincoli paesaggistici, per cui il progetto è vincolato al parere di una Soprintendenza per i beni architettonici, paesaggistici o culturali, la questione può complicarsi parecchio.

 

Immobili urbani non censiti al catasto

Per quanto detto sulla storia del nostro paese, si stima che esistano circa 2 milioni di immobili non censiti tra rurali e urbani definiti immobili fantasma. Questi immobili in alcuni casi sono semplicemente da registrare al catasto, perché costruiti regolarmente per le norme del tempo, in altri casi l’abuso è da sanare ed in questo caso dovrà rispettare le norme vigenti.

Si tratta di un caso raro perché i centri urbani sono cresciuti in superficie edificata e densità più velocemente rispetto al loro intorno, nel corso del tempo, e sono comunque più esposti al controllo da parte delle autorità competente: un immobile fantasma in un contesto urbano salta più facilmente all’occhio.

 

In conclusione

Nei casi in cui un abuso sia insanabile, si dovrà procedere alla demolizione per ripristinare lo stato autorizzato; tuttavia è bene tenere a mente che in ogni caso per la presenza di difformità è previsto, per legge, il pagamento di sanzioni da 516 a 10.329 euro (come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia, D.P.R. 380/2001). Come già detto, per compravendere è necessario che tutte le parti (quindi anche notai ed agenti immobiliari, oltre che proprietari o chi ne fa le veci) concordino sulla conformità degli immobili con le disposizioni di legge.

La consulenza di un tecnico esperto consente di risolvere i problemi di abuso edilizio, tramite la produzione di pratiche edilizie in sanatoria, con la metodologia più semplice possibile e che ottimizzi i costi, da scegliere caso per caso in base alle varie esigenze, sollevando i proprietari (o chi ne fa le veci) da molte responsabilità e snellendo allo stesso tempo le pratiche e, conseguentemente, i tempi.

Arrticolo tratto da: http://www.tecnicodicondominio.it/sanatoria-2/

Caricando...